來(lái)訪的是榮創(chuàng)H市東區(qū)的渠道總，周美娜，東北姑娘，也就二十五六左右，身形跟南方姑娘差不多，沒(méi)有北方的那種粗獷。
“凌總！你好年輕啊！”周美娜跟凌楓初次打交道，她有些驚訝凌楓的年輕。
“年輕沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，人生沒(méi)沉淀啊！”凌楓笑著請(qǐng)周美娜坐下。
周美娜此行帶了個(gè)小助理，也就二十出頭的樣子，長(zhǎng)發(fā)燙卷猶如大波浪，一米六不到的身高，腰很細(xì)，胸前卻很偉岸。
這助理姓萬(wàn)，叫萬(wàn)小妮，是H省本地人。她是任職渠道專員，經(jīng)常跑中介門店，一是介紹推銷榮創(chuàng)東區(qū)的項(xiàng)目，介紹樓盤的最新銷售政策；二是想要跟中介混熟了，直接問(wèn)他們要客戶主打榮創(chuàng)的項(xiàng)目。
萬(wàn)小妮門店跑的多，自然聽(tīng)過(guò)凌楓的名頭。少女懷春嘛，本來(lái)對(duì)凌楓就有些憧憬。今日一見(jiàn)，凌楓年輕不說(shuō)，一米七八的身高，俊俏的臉龐，堅(jiān)毅的眼神，倒有幾分偶像劇里霸道總裁的男主氣質(zhì)，當(dāng)下就忍不住怦然心動(dòng)，心中小鹿亂撞。
“凌總！今天過(guò)來(lái)拜訪你呢，一是我剛獲任榮創(chuàng)H市東區(qū)渠道總一職，對(duì)于整個(gè)H市的中介朋友們，我都要一一上門拜訪。二呢，有個(gè)項(xiàng)目，不知道貴公司有沒(méi)有興趣做包銷？”周美娜說(shuō)完，便讓萬(wàn)小妮從一個(gè)袋子里，抽出一張項(xiàng)目的宣傳單張給凌楓。
“包銷嗎？”凌楓愣了一下，結(jié)果宣傳單張，也沒(méi)細(xì)看，直接問(wèn)道：“咱們公司這才成立不到一個(gè)月，哪有那實(shí)力做包銷？周總，你是從哪聽(tīng)到的風(fēng)聲，覺(jué)得咱們房安網(wǎng)有這個(gè)實(shí)力做包銷？”
凌楓說(shuō)的是實(shí)話，自己幾斤幾兩自己清楚，自己沒(méi)那金剛鉆肯定不要攬那瓷器活。
不過(guò)周美娜找凌楓來(lái)做包銷，說(shuō)實(shí)話，她也不知道房安網(wǎng)的真實(shí)實(shí)力到底怎么樣。只是圈子里面有傳言，凌楓的房安網(wǎng)幕后背景驚人，整個(gè)H省排行前十的民企，有三個(gè)都跟他關(guān)系匪淺。
要不憑什么才成立不到一個(gè)月，房安網(wǎng)就能拿下冠山海的總代？同時(shí)尊豪等一眾包銷商，還有美鑫地產(chǎn)，紅星地產(chǎn)，信聯(lián)行等老牌H市本土大公司，居然肥肉被搶，也難得一致風(fēng)平浪靜的不去搗亂？
榮創(chuàng)作為近些年來(lái)風(fēng)頭最勁的開(kāi)發(fā)商，在國(guó)內(nèi)四處拿地，頻頻舉牌地王。不說(shuō)別處，光是在H省，榮創(chuàng)已開(kāi)發(fā)銷售，或是待入市銷售的項(xiàng)目，就有十八個(gè)之多，可銷售面積將近一千多萬(wàn)平方。
開(kāi)工的項(xiàng)目太多，也就意味著榮創(chuàng)的資金鏈很緊張，畢竟需要花錢的地方太多了。因此榮創(chuàng)對(duì)于每一個(gè)已開(kāi)盤的項(xiàng)目，實(shí)行的都是高周轉(zhuǎn)的策略，都要求有一個(gè)極短的回款時(shí)間。
這就逼得每一個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目總，營(yíng)銷總，渠道總，都瘋了一樣的找客戶。項(xiàng)目的職業(yè)顧問(wèn)上街發(fā)單，島外的圈層推廣會(huì)，渠道拜訪中介，這些都是常規(guī)功課。但想完成榮創(chuàng)孫老板的回款要求，明顯還差的有些遠(yuǎn)。
于是包銷，對(duì)于榮創(chuàng)的項(xiàng)目總，營(yíng)銷總來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)最好的回款方式。
榮創(chuàng)的財(cái)務(wù)核算方式跟別家開(kāi)發(fā)商不一樣，他們要求只要有合同銷售金額就行，但不要求合同金額馬上全部到賬。
也就是只要找到包銷商，收取首期20%到30%的房源包銷款，不管被包銷的項(xiàng)目，實(shí)際到底賣了多少套，實(shí)際回款多少，都算被包銷的房源全部被銷售完畢。
簡(jiǎn)單一點(diǎn)，比如一棟樓，總共兩百套房子，總房款2個(gè)億，那么只要包銷合同一簽，榮創(chuàng)的財(cái)務(wù)會(huì)將其核算成，已完成2個(gè)億的銷售任務(wù)。但實(shí)際上，可能包銷方僅僅支付了4000萬(wàn)或6000萬(wàn)的首期包銷款而已。
周美娜這次來(lái)找凌楓談的是H市下面的一個(gè)縣的項(xiàng)目，美侖西語(yǔ)。一個(gè)總共分三期建設(shè)，每一期都有六棟樓，每棟樓兩個(gè)單元，每個(gè)單元都有100套房子。主力戶型是70度到90度的兩房，市場(chǎng)銷售均價(jià)為10300元/平，給包銷商的價(jià)格是8000元/平，折合下來(lái)差不多打了七七折。
這次拿出來(lái)可供包銷的房源是3棟樓，總共600套房源。尊豪拿了兩棟樓，現(xiàn)在還剩下一棟樓，總共200套房源。
200套房源，按照單套平均85平，單價(jià)8000元/平，總價(jià)就是1.36億。按照周美娜所說(shuō)，包銷款分三期付清，每期間隔周期三個(gè)月，也就是九個(gè)月內(nèi)不管包銷方能不能清盤，都要將包銷款全部打給開(kāi)發(fā)商。
1.36億，首期最少支付20%，也就是2720萬(wàn)。
“2720萬(wàn)，不多啊！而且現(xiàn)在九月末，只要貴公司十月十五號(hào)之前進(jìn)款，那么首期三個(gè)月在2017年的1月14號(hào)結(jié)束。這個(gè)月份恰好是H市房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，說(shuō)不定貴公司根本不用拖到第二期付款，幸運(yùn)的極有可能這三個(gè)月旺季就能全部清盤了。”周美娜算得很清楚，榮創(chuàng)的項(xiàng)目不愁賣，又碰上年底旺季，誰(shuí)來(lái)包銷誰(shuí)就賺大錢。
每平方2300元的差價(jià)，減去支付給銷售人員的營(yíng)銷成本，包括中介以及售樓部人員的各種獎(jiǎng)金提成，還有資金成本（就算融資按2分息來(lái)算，總利息成本也就163.2萬(wàn)），這兩個(gè)成本加起合共每平方要支出900元左右，也就是純利潤(rùn)怎么樣也會(huì)有1400元/每平方。
折合下來(lái)，200套房源大概有1.7萬(wàn)平方，純利潤(rùn)將會(huì)達(dá)到2380萬(wàn)。這還不算極有可能的溢價(jià)部分，萬(wàn)一年末年初市場(chǎng)太好，項(xiàng)目最少都會(huì)上調(diào)500到1000元每平方。
溢價(jià)都是歸包銷方的，那這一部分溢價(jià)，還會(huì)額外帶來(lái)850萬(wàn)到1400萬(wàn)之間的純利潤(rùn)。
也就是說(shuō)前期投入2720萬(wàn)的資金，極有可能換來(lái)的回報(bào)是3230萬(wàn)到3780萬(wàn)的純利潤(rùn)。這回報(bào)率最高達(dá)到了138%，簡(jiǎn)直比走私還要暴利。
可是對(duì)于凌楓來(lái)說(shuō)，不是賺多賺少的問(wèn)題，關(guān)鍵是不要說(shuō)1.36億，就是那區(qū)區(qū)的2720萬(wàn)他也沒(méi)有啊。
他真要有2720萬(wàn)來(lái)做包銷，也不至于畢業(yè)就來(lái)干中介了。
“嗯？尊豪的程總不是說(shuō)你跟林氏集團(tuán)的林天佑林總關(guān)系匪淺嗎？”周美娜此行可不是蒙頭蒼蠅亂撞，她是得了高人指示的。
“那是程總開(kāi)玩笑呢！”凌楓一愣，這程曉什么意思？居然會(huì)跟周美娜說(shuō)起他跟林天佑的關(guān)系？
“凌總！你就不要客氣了！程曉程總跟我拿了兩棟樓，本來(lái)以他的實(shí)力完全可以要完的，但是他偏偏留了一棟，并且主動(dòng)跟我提起你，讓我來(lái)找你！”周美娜輕笑道，如果程曉不騙她的話，那么凌楓這個(gè)林氏集團(tuán)的乘龍快婿，幫她拿下一棟樓那是綽綽有余的。
“程總真實(shí)開(kāi)玩笑了！”凌楓心里有點(diǎn)不爽了，這算怎么回事？程曉這是太瞧得起他凌楓？還是覺(jué)得自己要吃軟飯，找林氏集團(tuán)要錢做這個(gè)包銷？
周美娜還想再說(shuō)什么，凌楓臉色一正，說(shuō)：“周總！真的不好意思，我們現(xiàn)在真沒(méi)那個(gè)實(shí)力，也沒(méi)有那個(gè)資金去做包銷，你還是請(qǐng)回吧。”
“啊？”周美娜也好奇了，自己擺明是來(lái)送錢的，這凌楓怎么還趕人了？
“不好意思，愛(ài)莫能助啊！”凌楓聳聳肩，無(wú)奈的說(shuō)。
“那行吧！那咱們有想法的電話再聊！”周美娜也不是死纏爛打的人，一看凌楓興致缺缺的，只得起身告辭。
待周美娜走后不到十五分鐘，林天佑的電話打來(lái)了，凌楓并不知道是林天佑的，直到對(duì)方自我介紹了一下，才嚇得凌楓趕緊抱歉，“不好意思林叔！我忘記存你號(hào)碼了！您找我是有什么吩咐嗎？”
“榮創(chuàng)有個(gè)項(xiàng)目要做包銷，你怎么不做？”林天佑在電話里問(wèn)道。
“林叔你太瞧得起我了！”凌楓無(wú)奈，自己有錢還用說(shuō)嗎？關(guān)鍵這不是沒(méi)錢嘛！
“你沒(méi)錢，我公司可以先借給你嘛！將來(lái)收益，我們林氏占一部分就行了！”林天佑漫不經(jīng)心的說(shuō)道。
借給我？凌楓隨即醒悟過(guò)來(lái)，看來(lái)周美娜出去之后，肯定給程曉打電話了，而程曉肯定也給林天佑說(shuō)這個(gè)事了。要不林天佑怎么知道周美娜找自己談包銷？并且還被自己拒絕了。
“感謝林總的好意！不過(guò)我不打算做這個(gè)包銷，一來(lái)不熟，不是自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域我一般不想去碰；二來(lái)尊豪已經(jīng)包了兩棟，我再去包一棟，好像故意撿漏一樣，這就沒(méi)有必要了。”
”凌楓想想，無(wú)功不受祿，自己有多大本事就吃多大碗飯，沒(méi)必要欠林氏那么天大的一個(gè)人情。再說(shuō)林氏集團(tuán)有錢，他們完全可以自己包就行了。特別是尊豪，林氏集團(tuán)不是也有股份？干脆他們自己包完就行了，自己可不想湊這個(gè)熱鬧，到時(shí)落一個(gè)吃軟飯的名聲。