簡單介紹下在美國買房的流程。

當你看中一處掛牌的房屋后，雖然對方一般都有個掛牌價，但這個價格只是作為參考。

你可以讓經紀寫一個報價發給賣方中介,如果對方接受,在上面簽字即成房屋買賣合同。如果與對方心理預期相差懸殊,或有許多人報價,可能就沒下文,那就結束了,當然你可以重新寫一份報價。

如果你的報價與對方心理預期接近,或只有你一人報價,對方可能會給個反報價。你接受,合同就成立,你不接,也可以再反報價。如此這般來來往往,直到雙方接受,達成合約。

報價條款都是標準的,一般填上金額,付款方式,交割時間等。最重要的是買賣條件（contingency）,就是如果這些條件不滿足,買方有權隨時退出而不需承擔任何責任。

雙方接受報價后,就去第三方開托管賬戶（Open_Escrow）,買方要放3%的定金在賬戶上。這錢并一定就給房主，因為買方在接下去1到2個多月中,隨時可以取消交易,拿回全部定金。但是賣方不能主動提出取消交易。

接下來的事情，最少有兩條:出具驗房報告與出具白蟻報告。前者由買方付費,后者由賣方付費。驗房后如果買方對房子狀態不滿意,可以要求賣方負責維修或出補償費,如果賣方拒絕,買方可以不要房子。

賣方要請專業公司檢查白蟻,如發現危害,要負責殺蟻并維修。

雙方你來我往的交鋒,這時候才真正開始.由于主動權在買方,賣方比較被動,一般總是以賣方妥協結束。也有許多交易,忙了1、2個月,最后沒成交，大家什么都沒得到，這對賣家及中介來說就很郁悶,所以賣家在一開始挑選報價的時候很小心。

亨利和岳妃反應最快，因為他們馬上想到了傭金。

只要他們說服蒙特雷那酒莊出售，完成這筆交易，10%的傭金就是他們事務所獨得。（不是筆誤，看下文。）

根據去年爆出的蒙特雷納酒莊交易價格，這筆傭金高達上千萬。要知道，他們事務所房產交易額度數量最多的是幾十萬、幾百萬，偶爾有上千萬的豪華房產交易，那都面臨許多經紀的競爭，而且最后還只能得到一半的傭金?，F在居然有個上億的交易直接送上門來。

岳妃反應過來后就是驚喜，而亨利反應過來后就是郁悶，他開始話語中強烈推薦岳妃也有一些壞心思。

誠然中國富翁出手闊綽，但是基本有一多半的中國富翁對美國這里的規矩和法律是一點概念都沒有。比如交易的時候，中介要他請第三方進行驗房，他認為你在坑他的錢；中介推薦個便宜的保險公司購買多些保險，他也認為你在坑他錢。等交易結束，房子遇到一點點問題，他不找保險公司，卻打電話來找經紀人，一通抱怨都是輕的，經常還出口傷人。最后還得經紀人來幫他跑保險業務。

只有很少的中國人，才知道找人驗房是必須的，房子的保險盡量買全，這些人才會知道經紀人在交易中的作用。

慢慢的，大家都不太喜歡接待中國客人，所以他首先想的是將肖的業務推出去。

可誰知道是這么大一筆生意，早知道就亨利自己親自上了，那上千萬傭金基本就全是自己，可現在卻是岳妃占了大頭。

美國的中介經紀和事務所簽訂合約的合約都是提成合約，就是說他們沒有保底工資這一說，直接就是做成一單生意，事務所拿20%，剩下的80%都是中介自己的。這筆生意要是談成了，那岳妃就能拿到幾百萬，一躍成為一位富翁，自己開個事務所都沒問題。

律師瑞安則是單純的驚訝。索斯比的詹森有自己的職業道德，他不能講肖逸飛要在他們那里拍賣上億美元油畫和手中還有3個多億美元油畫的消息泄露，他只能告訴弟弟這是個中國來的年輕富翁?？墒侨鸢膊聹y的富翁以為頂天就是個億元級別的，換算成美元也就是千萬級別的富翁，誰知道居然是個億萬美元級別的富翁。

并且，他以為肖逸飛來這里是要買房的，而不是說買酒莊的事情。他連忙用手隱蔽的扯了扯肖逸飛的衣角，可惜肖逸飛沒有注意到他的動作。

岳妃小心翼翼的問道：“納帕的那個蒙特雷納酒莊？”

“對。”

岳妃盡量語氣平和的問道：“這個肖先生，我能問下，你大概知道他的價格么？”

“我知道，去年法國人出價1.1億美元?！?/p>

岳妃放心了些，接著問道：“那我能知道肖先生的心理價位是多少？”

“不超過1.2億美元?！?/p>

岳妃臉上馬上帶著開心的笑容，而地產事務所的亨利郁悶了，他決定盡快離開。

“肖先生，那你和我們事務所的合作協議可以簽署了吧。我們全事務所一定全力配合你完成這樁生意。”

律師瑞安這個時候不得不出聲了：

“我們先私下談談?！?/p>

等兩人離開，瑞安急促的說道：

“肖先生，你怎么說買酒莊的事情？”

肖逸飛很奇怪：

“我剛在你辦公室不是給你說了么？”

瑞安搖搖頭，只能詳細給肖逸飛解釋。

原來，肖逸飛看到的那些是地產方面的買賣，但對于商業收購來說，完全不是那么一回事。

商業中介與買房不一樣，全部是賣方代理,為賣方服務，買方并不需要自己的中介。如果買方完全不懂,可以找個自己的顧問。另外，中介費也不同，房產是6%的中介費，但商業上是10%的中介費。

買方最重要的是一定要自己找個專精生意買賣的律師,對所有文件把關。沒有律師審核的文件,絕對不要簽字。

肖逸飛這才知道，原來自己一不小心差點就送出上千萬美元。他不由得一陣后怕，感激的對瑞安說道：

“真是太謝謝你了，謝謝你替我挽回了一大筆錢?！?/p>

瑞安笑著說道：

“保護你的利益不受損失，是我應該做的。”

“那你能不能教教我，這個商業一般是怎么操作？”

瑞安笑著說道：

“我也負責過一下中小企業的商業談判，但一般也就幾十上百萬，頂天就是一兩千萬，都不是像你這種上億金額?！?/p>

“沒事，你講講，它們應該都是相通的?！?/p>

經過瑞安介紹，肖逸飛了解到，如果買家對一個已經掛牌的生意初步感興趣,就可以聯系信息發布的經紀,對方會要求簽一份保密協議書,同時填一份買方信息表。

如果對方認為可以,就會提供擬售企業的一份資料,包括企業的真實名稱與地址,以及財務概況,供買方考慮是否還買。這時買方可以以顧客的身份去這個企業暗訪,但不得直接找業主或雇員詢問情況。因為公司出售是商業機密,不可大張旗鼓地進行。

如果買方暗訪后仍然有興趣,可要求經紀安排正式考察并與業主交談。通?？疾鞎才旁趩T工下班以后,避免給員工造成不安,也不擾亂正常經營。接下來,買方可以要求經紀提供詳細財務報表，還可以要求提供報稅表。有些公司會不愿提供這些，但大多數愿意。

買方如果依然決定購買,就可以出個報價,附上10%的定金支票復印件,交給經紀。這下就進入盡職調查階段,買方可以查閱公司最核心文件資料,徹底了解要買的是一個什么樣的公司。

如果在調查階段發現不妥,可以隨時退出，拿回第三方托管的定金，不用付一分錢給經紀或業主。

最后如果沒有發現問題，就可以簽署合同了。

瑞安一再強調，這只適用于小生意，肯定跟肖逸飛這樣上億的交易不一樣。

肖逸飛仔細想了下，自己眼下的酒莊收購的確是和這個不一樣。

首先，蒙特雷納酒莊并沒有掛牌，不存在賣方經濟。

第二，同樣由于沒有掛牌，那些什么財務報表甚至報稅表，對方肯定不會提供，要靠自己在盡職調查階段來發現。

第三，就是10%的定金。這個定金應該不是必須的，因為那些幾百億大公司并購的時候，10%的定金可就是幾十億，可不是隨便一個企業都能弄這么大一筆現金當定金的。因此經常會出現用換股的方式并購，當然也有現金或者現金加股票的方式。

現在肖逸飛的問題他和瑞安對這筆生意的具體流程并不太清楚，但他想來，做生意要隨機應變，相信對方也不會太過拘泥于這個流程。

現在首要任務是和蒙特雷納酒莊CEO和所有人博巴雷特取得聯系，告訴他們有人想購買他們酒莊。而這個覺得自己出面肯定不合適，眼前這個瑞安倒是合適，但肖逸飛還需要他處理其他事情，想想剛剛那位華裔女經紀，不是說可以聘請顧問么，就她吧。

于是在亨利和岳妃略帶失望的目光中，肖逸飛簽下了雇傭事務所的岳妃為顧問的協議，更加協議，肖逸飛在收購酒莊后，會支付60萬美元的報酬，至于岳妃和事務所之間的分配，肖逸飛就不管了。

這60萬可不是那么輕松就能掙到的，他們要負責和酒莊聯系，如果對方拒絕，還要說服對方，如果對方堅決不出售，那他們就要找肖逸飛認可的代替酒莊，再繼續上面的工作，直到收購完成。并且談判過程中，需要的那些專家還要他們出面尋找聯絡。

協議簽署后，亨利站起來：

“肖先生，下面就由岳接手，你放心，我們事務所一定全力配合她做好這次收購工作?！?/p>

說完就離開會議室。眼看上千萬變成了60萬，他的心真是拔涼拔涼的，現在亨利亟需找個地方舔舐傷口。

“謝謝肖先生的信任，我一定會努力完成這份工作?！?/p>

岳妃拿出紙筆，開始進入工作狀態：

“我想問下，肖先生是準備現金交易還是貸款交易。”

這個問題肖逸飛真的還沒考慮好。

的確，這次賣畫絕對能將酒莊收購費用、維護費、運營費湊齊，但是，這一切弄完，估計給他留下的運營資金就不多了，空閑錢也更少了。萬一遇到他特別想買的東西，那就得貸款。另外不是有人說的，最好就是用銀行的錢來給自己賺錢，用盈利來支付本息么。肖逸飛估摸這場交易怎么都要幾個月才能完成，他完全有時間詳細了解各項政策后再來考慮決定。

“這個問題我真的還沒有想好?！?/p>

“那肖先生，如果用貸款收購的話，你現在在哪家銀行開設賬戶，預貸批核了沒？”

“啊？”

岳妃揉揉眉頭，她雖然也不太清楚商業收購的步驟，但是她根據自己從事房產中介的理解來說，大致過程應該還是差不多的。

經過岳妃的一番教導，肖逸飛又漲姿勢了。原來在美國，如果想要貸款購買房產，那么在看房甚至是找中介之前，就要去銀行弄一個預貸批核。

預貸批核分為兩種，一種是預貸合格，就是貸款機構根據你提供的收入和負債，算出你可能獲得的貸款金額。貸款機構不會查你的資料，更不會要收入證明。只是讓你知道你大概能貸款多少。實際貸款過程中，還需要進行嚴格審批。并且有了預貸合格并不意味著你一定能獲得貸款。

另一種嚴格得多的預貸批準，它要求比較嚴格，不單要提供個人財務資料，貸款機構也會作一定的查證，包括分析信用報告，然后按照貸款目的給一個相當確實的貸款金額。將來只要財務情況沒有重大改變，都可以順利獲得貸款。

肖逸飛想了一下，自己現在賬號上只有200多萬歐，又沒有其他財產，想從銀行貸款，審批通過的可能性太渺茫，而且就算通過，周期肯定很長，說不定那時拍賣會的錢都到賬了，根本不需要貸款了。

“算了，太麻煩了，我還是現金吧?！?/p>

“現金購買就很簡單，現在這些資料應該就夠了?！?/p>

“我問一下，這個交易過程大概會有多久？”

“房子都有可能會折騰一兩個月，這種大買賣，應該要半年，1年也不算久。肖先生的資金。。?！?/p>

“我的資金要11月份才能到賬。不過如果要定金，我也許可以從其他地方先弄一筆。”

這要怪肖逸飛自己的疏忽，他以為倫敦秋拍，秋拍嘛，肯定是秋天舉行，他想的應該是在9月份，結果卻是10月20日才舉行，買家付款延后幾天的話，錢到賬大概在11月。如果要付10%的定金才能進行調查談判的話，還挺麻煩。他明天見到詹森的話，會跟他仔細協商這件事。詹森當時不是說藝術品金融服務可以弄筆錢出來么，想來弄一千萬當定金應該沒問題。

肖逸飛把自己現在的情況解釋了一下。岳妃揉揉腦袋，想了想說道：

“肖先生，我雖然是第一次接觸商業地產買賣，但按照我以前做房屋買賣的慣例來說。我們在報價的時候必須要附上資金證明或者是預貸批準，證明你有足夠的資金買下房屋，這樣對方才會接受我們的報價?！?/p>

“你的情況有些特殊，并且我們現在還不確定定金比例。我下午就去納帕，和酒莊的主人博巴雷特接觸一下，表達我們的收購意向，之后我們在根據他的要求考慮其他的問題。”

肖逸飛也沒法子，現在整個過程被他弄的亂七八糟，也只能見招拆招了。

到舊金山四季酒店check_in后，肖逸飛和索斯比副總詹森進行了聯系。

“hi，詹森，我已經到舊金山了。”

“肖，歡迎你到美國來，那我明天帶人過來。”

“好的，另外，我選擇了你的弟弟當我的律師。”

“明智的選擇?！?/p>

“那好，明天見?！?/p>

看了看外面的天色，這么好的陽光，窩在酒店太無聊了，肖逸飛決定去附近的聯合廣場混一下午。

聯合廣場很小，就一個街區大，只有2.6英畝，合1萬平方米，據說這里的地下車庫是世界第一個地下車庫。周圍都是高樓，顯得聯合廣場就跟一個洼地似的。廣場上蓊郁郁的種著棕櫚、紫杉和鮮花。

廣場上正中高柱上是勝利女神像，它是為紀念美西戰爭中于馬尼拉灣得勝的海軍上將杜威（Dewey）而修建的。

和盧浮宮那個伸展雙翼的勝利女神不同，柱子頂上的勝利女神根本沒有羽翼，只見她一只腳站立，另外一只腳俏皮的向后翹起，一手高舉權杖，一手拿著花環，整個給人一種像是可愛少女正在自由奔跑的感覺。這一看就是新大陸的風格，和歐洲那些莊重典雅的勝利女神像完全不同。

聯合廣場位于市中心，是商業集中的地方，周圍有梅西、諾德斯特龍、第五大道百貨等6大百貨商場，還有一系列的專賣店，肖逸飛就看到了維多利亞的秘密和PINK的內衣專賣店。（海報上的模特太誘人了，沒法看不見。）

逛了一會兒，走累了的肖逸飛愜意的坐在露天咖啡座上，享受著陽光、咖啡和悠閑時光。